Müfrez Arsa Nedir?
Müfrez arsa, bir tapu kaydında, bir parselin ifraz (ayırma) işlemi ile bölünerek ana taşınmazdan bağımsız hale getirilmiş arsa türüdür. Yani, bir taşınmazın belli bir kısmının tapu kaydı değiştirilerek, ayrı bir tapu senediyle müstakil bir taşınmaz olarak tescil edilmesi sonucunda oluşur. Örneğin, 5000 metrekarelik bir tarla düşünelim. Eğer bu tarla, 1000 metrekarelik beş ayrı parsele bölünerek her biri için ayrı tapu düzenlenirse, bu 1000 metrekarelik yeni parseller “müfrez arsa” olarak adlandırılır.
Müfrez Arsa Üzerine Ev Yapılır mı?
Müfrez bir arsa üzerine ev yapılıp yapılamayacağı, imar durumuna bağlıdır. Türkiye’de müfrez arsalar genellikle şu iki kategoriden birine girer:
İmarlı Müfrez Arsa: Eğer müfrez arsa, belediye veya ilgili kurum tarafından belirlenen imar planına uygun bir şekilde ayrılmışsa ve yapılaşmaya izin veren bir imar durumu varsa, bu arsaya ev yapmak mümkündür. Ancak, inşaat ruhsatı almak için belediyeden veya ilgili kurumlardan onay alınmalıdır.
İmarsız Müfrez Arsa: Eğer arsa, imar planı olmayan bir bölgede yer alıyorsa veya henüz yapılaşmaya açılmamışsa, konut yapılması mümkün olmaz. Bu durumda, yapı ruhsatı verilmez ve kaçak yapı olması durumunda yıkım riski bulunur.
Örnek: İstanbul’un gelişmekte olan bir bölgesinde bulunan bir müfrez arsa, belediyenin imar planına uygun bir şekilde ayrılmışsa, buraya ev inşa edilebilir. Ancak, bir köy yerleşim alanında bulunan müfrez arsa, eğer köy yerleşik alanı dışında kalıyorsa, inşaat izni alınamayabilir.
Müfrez Arsa Bölünebilir mi?
Müfrez arsa, tekrar bölünebilir ancak bu işlem için belirli koşullar gereklidir:
İmar Planı ve Parsel Büyüklüğü: Belediyenin belirlediği minimum parsel büyüklüğüne göre bölünme (ifraz) işlemi yapılabilir. Örneğin, bir bölgede minimum parsel büyüklüğü 300 metrekare ise, 600 metrekarelik bir müfrez arsa ikiye bölünebilir. Ancak, 400 metrekarelik bir arsanın bölünmesi mümkün olmayabilir.
Belediye ve Tapu Müdürlüğü Onayı: Bölme işlemi için tapu ve kadastro müdürlüğü ile ilgili belediyeden onay alınması gerekir.
Tarım Arazisi Kısıtlaması: Eğer arsa, tarım alanı statüsünde bulunuyorsa ve minimum bölünebilir büyüklük sınırlarının altına düşüyorsa, bölünmesi mümkün olmayabilir. Örnek: Ankara’da bir ilçede bulunan 1200 metrekarelik bir müfrez arsanın, imar planında belirlenen minimum 300 metrekare şartına uyduğu takdirde dört ayrı parsele bölünmesi mümkündür. Ancak, aynı büyüklükteki bir tarım arazisi, tarım kanunları gereği bölünemezse, işlem gerçekleşemez.
Müfrez Arsa Alınır mı?
Müfrez arsa almak, yatırımın amacına bağlı olarak avantajlı veya riskli olabilir.
Gelişmekte Olan Bölgelerdeki Müfrez Arsalar
Eğer bölgeye altyapı çalışmaları geliyor, belediye yatırımları artıyor ve imar planı gelişiyorsa, müfrez arsa almak uzun vadede kazançlı olabilir.
Örneğin, İstanbul’un çevresindeki Silivri, Çatalca gibi bölgelerde yıllar önce alınan müfrez arsalar, şimdilerde oldukça değerlendi.
İmarsız Müfrez Arsalar
Eğer bir müfrez arsa henüz imar planına dahil edilmemişse, yatırım uzun vadeli olmalıdır çünkü imar sürecinin tamamlanması yıllar sürebilir.
Ayrıca, imar planları değişebilir ve arsanın değeri beklenen seviyeye ulaşmayabilir. Örnek: Bursa’da 10 yıl önce imarsız olarak alınan bazı müfrez arsalar, hâlâ yapılaşmaya açılamadığı için yatırımcıları zor durumda bıraktı.
İmarlı Müfrez Arsalar
Altyapısı tamamlanmış, yapılaşmaya uygun olan imarlı müfrez arsalar, daha düşük risk taşır ve kısa vadede değerlendirilme potansiyeline sahiptir.
Ancak, bölgenin değer kazanma potansiyeli iyi analiz edilmelidir.
Tarım Alanlarında Bulunan Müfrez Arsalar
Eğer müfrez arsa bir tarım arazisi içinde yer alıyorsa ve yapılaşma izni yoksa, yatırım uzun vadede riskli olabilir.
Tarımsal faaliyet amacıyla değerlendirilebilecekse, tarıma uygunluğu analiz edilmelidir.
Müfrez arsa almayı düşünüyorsanız, tapu kaydı, imar durumu ve gelecekteki gelişim projelerini detaylı bir şekilde inceleyin. Belediyeden imar bilgisi alarak arsanın gerçekten yapılaşmaya uygun olup olmadığını doğrulayın. Eğer yatırım amacıyla alıyorsanız, bölgenin gelişim potansiyelini analiz etmek için bir gayrimenkul danışmanı veya şehir plancısına danışmanız faydalı olabilir.
